Autor: krazek1

Kredyt na zakup działki vs kredyt na budowę domu. Czy można połączyć te dwie rzeczy? Jak to wygląda w praktyce? W poniższym artykule przybliżymy nieco ten temat.

Uzyskanie kredytu na budowę domu nie jest w żaden sposób trudniejsze ani dużo bardziej skomplikowane niż uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości od dewelopera czy z rynku wtórnego. Bez względu na to czy posiadamy już swoją działkę czy nie możemy starać się o taki kredyt, mając na uwadze niewielkie różnice pomiędzy tymi dwiema sytuacjami.

Sytuacja 1: Budujemy dom bez własnej działki.

W tej sytuacji banki udzielają kredytu zarówno na zakup działki jak i na budowę domu na tej działce.

Musimy jednak zwrócić uwagę na to, iż bank będzie wymagał od nas wniesienia udziału własnego w wysokości 10% wartości działki. W tej sytuacji możemy liczyć na finansowanie 90% zakupu działki oraz 100% kosztów budowy domu. Jest to bardzo korzystna sytuacja kiedy nie dysponujemy dużymi zasobami gotówki (wartość działki jest zazwyczaj niższa niż koszt budowy domu a co za tym idzie wymagany wkład własny będzie niższy).

Sytuacja 2: Budujemy na własnej działce.

Jeżeli przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny na budowę domu posiadamy już własną działkę, nie potrzebujemy żadnego gotówkowego wkładu własnego aby uzyskać kredyt. Nasza działka będzie traktowana przez bank jako wkład własny, a bank może nam sfinansować nawet 100% kosztów budowy domu. Dzięki takiemu rozwiązaniu możemy wziąć wyższy kredyt na budowę, a ewentualne niewykorzystane środki oddać do banku, jako wcześniejszą częściowa spłatę kredytu lub wykorzystać na dowolny cel.

Uruchomienie kredytu:

Wypłata kredytu hipotecznego na budowę wypłacana jest w transzach. To kredytobiorca ustala ilość oraz wysokość poszczególnych transz na podstawie wytycznych konkretnego banku. Zazwyczaj przy rozliczaniu transz banki nie wymagają żadnych faktur potwierdzających zakup materiałów budowlanych itp. Rozliczenie odbywa się na podstawie oceny efektów wizualnych budowy.

Kosztorys:

Istotną różnicą pomiędzy wnioskowaniem o kredyt na budowę a na zakup nieruchomości np. od dewelopera jest konieczność przygotowania kosztorysu budowy. Jest to najbardziej skomplikowany element procesu. Naszym Klientom pomagamy w przygotowaniu takiego dokumentu.

Jednym z kosztów pojawiających się przy zaciąganiu kredytu hipotecznego jest prowizja. Jest to nic innego jak dodatkowy zarobek dla banków dlatego banki z niego korzystają. Zazwyczaj jest tak, że banki które pobierają prowizję oferują niższą ratę niż te, które proponują kredyt bez prowizji.

Z doświadczenia wiemy, że wysokość raty jest najczęściej podstawowym kryterium, które stosują nasi Klienci w wyborze oferty kredytu hipotecznego. Czy słusznie?

Przykład: Dwie oferty, taka sama kwota kredytu, okres kredytowania to 25 lat.
– Jedna oferta bez prowizji za udzielenie kredytu oraz ratą 1500 zł
– Druga oferta z prowizją wysokości 15 000 zł oraz ratą 1400 zł

W pierwszym banku w ciągu 25 lat spłacimy o 30 000 zł więcej odsetek, płacąc wyższą ratę. W drugim już na początku będzie trzeba wyłożyć 15 000 zł jednak spłacane raty będą niższe. W ciągu całego okresu kredytowania różnica między bankami wyniesie 15 000 zł na korzyść banku z niższą ratą.

A co jeżeli postanowimy sprzedać mieszkanie lub spłacić kredyt wcześniej, np. po 8 latach…?

Prowizja w drugim banku, zapłacona już na początku przy zaciąganiu kredytu to koszt 15 000 zł, natomiast tytułu wyższej raty w banku pierwszym przez 8 lat spłacimy o 9 600 zł więcej niż w drugim. W tym przypadku okazuje się, że korzystniej będzie dla nas zaciągnąć kredyt z wyższą ratą, ponieważ zaoszczędzimy w ten sposób 5 400 zł (dopiero po ponad 12 latach szala przechyli się na korzyść banku z niższa ratą).

To pokazuje jak ważne jest kompleksowe spojrzenie na ofertę. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć przyszłości jednak przy tak ważnej decyzji, jaką jest zaciągnięcie długoterminowego zobowiązania, musimy poczynić pewne złożenia i wziąć je pod uwagę przy wyborze najlepszej dla nas oferty.

Nie ma nic za darmo… Także pieniądze pożyczone od banku np. na zakup nieruchomości kosztują. Brzmi to może dość absurdalnie, ale taka jest rzeczywistość. Spłacając zaciągnięty kredyt hipoteczny musimy liczyć się z tym, że oprócz uzyskanych pieniędzy będziemy spłacać również, tzw. oprocentowanie. Co składa się na to oprocentowanie i jak może ono się zmieniać w okresie spłaty kredytu ?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów, są to stawka WIBOR oraz marża banku. WIBOR w uproszczeniu odzwierciedla inflację oraz wysokość stóp procentowych w kraju, natomiast marża to narzut banku. Suma tych dwóch elementów składa się na oprocentowanie.

Zależność między WIBOR-em a marżą wygląda następująco: Im wyższy WIBOR tym niższa marża.

Obecnie mamy do czynienia z sytuacją stóp procentowych bliskich zeru, co powoduje, że WIBOR utrzymuje się na historycznie najniższym poziomie. Wykorzystując tę sytuację banki nakładają na kredytobiorców dość wysokie marże, co powoduje, że kredyty hipoteczne w obecnej sytuacji są relatywnie drogie. Marża narzucana przez bank to nic innego jak cena kredytu.

Kredyty zaczną tanieć (marże zaczną spadać) w momencie kiedy NBP zdecyduje się na podnoszenie stóp procentowych, a co za tym idzie WIBOR wzrośnie.

Na dzień dzisiejszy tj. 13-08-2021 stawka WIBOR 3M wynosi 0,21% natomiast WIBOR 6M wynosi 0,25%.

Stawka WIBOR 3M a WIBOR 6M

Na rynku możemy się spotkać z dwoma stawkami WIBOR stosowanymi przez banki – WIBOR 3-miesięczny oraz WIBOR 6-miesięczny. Stawka WIBOR 3M aktualizowana jest co 3 miesiące natomiast stawka WIBOR 6M co sześć miesięcy.

Jako że marża banku nie zmienia się przez cały okres kredytowania (zaciągając kredyt z marżą 2% będzie ona utrzymana, aż do całkowitej spłaty kredytu) każda miana WIBOR-u wpływa na wysokość raty.

To czy korzystniejszy będzie dla nas WIBOR 3M czy 6M zależy od wielu czynników.

Gdy zdecydujemy się na krótszy okres kredytowania korzystniejszy będzie WIBOR 3M, a gdy na dłuższy nie będzie to miało większego znaczenia.

W przypadku kiedy mamy niskie stopy procentowe i zbliża się czas ich stopniowego podnoszenia (w takiej sytuacji prawdopodobnie znajdujemy się obecnie) korzystniejszy może się okazać WIBOR 6M, zamraża nam niższe oprocentowanie na dłuższy okres niż WIBOR 3M.

Każdy przypadek jest inny dlatego decydując się na kredyt hipoteczny należy wziąć pod swoje cele oraz potrzeby jak i aktualną sytuację na rynku.