Blog

Jest takie powiedzenie wśród inwestorów: „Najlepszy moment na inwestycję był wczoraj, kolejny najlepszy to teraz”. Spróbujmy zastanowić się luźno, czy to powiedzenie, oczywiście poddane lekkiej parafrazie, ma zastosowanie w przypadku zakupu nieruchomości.

W obecnej sytuacji makroekonomicznej i geopolitycznej: wzrost stóp procentowych, rosnąca inflacja, wojna na Ukrainie, wśród klientów banków często pada pytanie: czy warto teraz kupić mieszkanie? Jak wiadomo, nikt nie może przewidzieć przyszłości, a czekanie może okazać się iluzją, gdyż nie ma idealnego momentu, by ubiegać się o kredyt. 

Jakie są plusy obecnej sytuacji (w odniesieniu do sytuacji na rynku kredytów hipotecznych)? 

• Czas oczekiwania na kredyt – obniżone zainteresowanie kredytami powoduje, że czas oczekiwania na decyzję z banku wynosi kilka dni – kiedyś wynosił kilka miesięcy.
• Malejąca marża – spowodowana zmniejszeniem zainteresowania kredytami. 
• Większy wybór mieszkań – Łatwiej można znaleźć lepsze mieszkanie, które może okazać się tym wymarzonym. 

Marża i oprocentowanie  

Marża, czyli składnik oprocentowania zmiennego maleje, gdyż występuje obecnie mniejsze zainteresowanie kredytami. Kolokwialnie mówiąc, banki muszą bardziej się starać, by pozyskiwać klientów, dlatego przy nadal stosunkowo wysokich stopach procentowych, konkurują między sobą wysokością marży oraz niezliczoną ilością promocji. W tej sytuacji warto jest wykorzystać taką możliwość i zaciągnąć zobowiązanie.  

Część klientów wybiera oprocentowanie zmienne, a pozostali stałe. Przy pierwszym z nich kredytobiorcy muszą mieć świadomość, że stopy oprocentowania raz są niższe, a raz wyższe. Posiadając odpowiednio wysoki budżet i zadowalającą zdolność kredytową, nie powinno to mieć większego znaczenia. 

Podaż mieszkań

Przy zmniejszającym się popycie, naturalnym jest, że podaż rośnie. Oczywiście w warunkach naszej polityki mieszkaniowej jeszcze długo nie będziemy mogli mówić o dużej podaży mieszkań, jednak w obecnie jest ona mimo wszystko większa. Zwiększa to prawdopodobieństwo nabycia atrakcyjnej dla nas nieruchomości.

Podsumowując:

Jeśli posiadasz dochody, masz możliwości i chcesz kupić mieszkanie, rozważ to. Nie czekaj na lepsze czasy, mniejsze oprocentowanie czy krach na rynku nieruchomości, bo jest to zwykła spekulacja. Jeśli jesteś zdecydowany na kupno – zrób to.

Kredyt to zobowiązanie długoterminowe i trudno jest przewidzieć co będzie się działo na świecie w ciągu dziesięciu, dwudziestu czy trzydziestu lat. Jeżeli sytuacja na rynku kredytowym znacznie się zmieni zawsze będzie można rozważyć możliwość przeniesienia kredytu do innego banku, o czym pisaliśmy tutaj:

Kiedy przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?

Dobra wiadomość dla kredytobiorców. Dzięki zmianie przepisów Ustawy o kredycie hipotecznym, znika ubezpieczenie pomostowe, które było dużym obciążeniem.
Ubezpieczenie pomostowe to opłata miesięczna pobierana przez banki za brak wpisu hipoteki do księgi wieczystej. W ten sposób banki zabezpieczały się przed potencjalnym ryzykiem niedokonania takiego wpisu.
Powstało pytanie czy słusznie. Według wielu ekspertów banki nie powinny w ogóle obarczać klientów ubezpieczeniem pomostowym, ponieważ tak naprawdę nie ponoszą żadnego ryzyka, skoro praktycznie nie zdarzają się przypadki odrzucenia wniosku o wpis hipoteki do KW.
Łatwo policzyć, że ubezpieczenie mogło wynieść  nawet kilka tysięcy, a w niektórych przypadkach kilkanaście tysięcy złotych.

Od 17 września 2022 r. rząd zmienił prawo w taki sposób, że znika ubezpieczenie pomostowe. 

Oto co przewidują nowe przepisy:
– banki wciąż mogą pobierać ubezpieczenie pomostowe,
– dodatkowe opłaty mogą być naliczane wyłącznie do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej,
– po dokonaniu wpisu hipoteki bank musi zwrócić konsumentowi koszt ubezpieczenia pomostowego lub zaliczyć go na poczet spłaty kredytu.

Kto i kiedy może ubiegać się o zwrot ubezpieczenia pomostowego?

Zgodnie z nowelizacją przepisów o zwrot ubezpieczenia pomostowego ubiegać się mogą wyłącznie osoby, które:
– zawarły umowy o kredyt hipoteczny po dniu wejścia w życie nowelizacji ustawy, a więc po 17 września 2022 roku,
– zawarły umowy kredytowe przed 17 września 2022 roku, ale do tego dnia nie doczekały się jeszcze ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej.

Koszt ubezpieczenia pomostowego był jednym z elementów wyboru ofert kredytowych. W tej sytuacji łatwiej będzie analizować oferty i porównywać je między sobą, ponieważ ten koszt był często nieprzewidywalny a istotnie duży. Czekamy na więcej takich prokonsumenckich zmian.

Zdolność kredytowa to chyba najpopularniejsze pojęcie bezpośrednio kojarzone z kredytem hipotecznym. Każdy kto myśli o zaciągnięciu takiego kredytu, weryfikuje w internecie swoją zdolność kredytową i tu często pojawiają się komplikacje. Nie chodzi tu o sytuację, w której nie mamy zdolności ale o liczbę nieścisłości, niedomówień wręcz mitów związanych z tym pojęciem. Co więcej, udanie się bezpośrednio do placówki banku nie zawsze rozwiązuje sprawę. Poniżej postaramy się przybliżyć nieco to pojęcie.

Kalkulator zdolności kredytowej

Nie istnieje coś takiego jak wiarygodne sprawdzenie swojej zdolności kredytowej. Większość banków udostępnia kalkulatory na swoich stronach. Po wpisaniu odpowiednich danych takich jak kwota kredytu, dochód, informacja o zobowiązaniach, okres kredytowania, klient dowiaduje się o maksymalnej kwocie jaką może pożyczyć. Jednak taka informacja nie jest dla banku w żaden sposób wiążąca.

To ile rzeczywiście bank będzie skłonny pożyczyć dowiadujemy się dopiero po złożeniu wniosku kredytowego, gdyż wszystko zależy od analityka weryfikującego wniosek. Czyli aby mieć sto procent pewności co do kwoty kredytu, należy złożyć wniosek w danym banku. A żeby złożyć wniosek, trzeba podpisać umowę przedwstępną, rezerwacyjną lub deweloperską i co za tym idzie, zazwyczaj także wpłacić zadatek. Nie jest to komfortowa sytuacja, gdyż wynika z niej, że najpierw musimy zaryzykować wpłacając np. zadatek, a dopiero później dowiadujemy się na 100% czy otrzymamy wnioskowaną kwotę.

Kalkulatory udostępniane przez banki nie są w 100% dokładne jednak dają nam pewien obraz naszej sytuacji dlatego korzystając z nich warto przyjąć jakiś margines błędu.

Skąd zatem te rozbieżności i co ma wpływ na zdolność kredytową?

Oprócz podstawowych informacji, które wpisujemy do ogólnie dostępnych kalkulatorów internetowych na zdolność kredytową wpływają takie czynniki jak:

• w jak dużej firmie klient pracuje;
• od kiedy pracuje w tym miejscu;
• czy nie dostał w ostatnim czasie podwyżki;
• czy pensja nie składa się z części stałej oraz dodatków w postaci premii;
• ile czasu pozostało klientowi do emerytury;
• ile osób w gospodarstwie domowym osiąga dochody
• czy jest to pierwszy czy kolejny kredyt hipoteczny itd.

Po drugiej stronie – w banku – wniosek trafia do analityka. To on bierze pod uwagę te wszystkie składowe i dodatkowo sam interpretuje dane, które widzi. To on również podejmuje ostateczną decyzję. Może się więc okazać, że nie uwzględni części premii, a tylko oprze się na podstawie podstawowego wynagrodzenia – ma do tego prawo. Niestety my nie wiemy, jak dany analityk zachowa się konkretnej sytuacji.

Zdolność kredytowa a działalność gospodarcza

Kolejna trudność pojawia się przy prowadzeniu działalności gospodarczej. Jeżeli w ostatnim czasie zanotowaliśmy wzrost dochodów w stosunku do poprzedniego roku nie jesteśmy w stanie stwierdzić który dochód bank weźmie pod uwagę. To również zależy od analityka badającego wniosek. Jeden bank zaakceptuje dochód wyższy. Drugi stwierdzi, że wzrost jest zbyt wysoki i przyjmie kwotę z poprzedniego roku. Trzeci wyciągnie z tego średnią. Czwarty poprosi klienta o wyjaśnienia, z czego wynika wzrost dochodów i dopiero wtedy w zależności od uzyskanych informacji podejmie decyzję.

Inne zobowiązania

Kolejny element wpływający na zdolność kredytowa to inne zobowiązania. Należą do nich posiadane już kredyty gotówkowe, limit w koncie, karty kredytowe czy posiadane kredyty hipoteczne. Te ostatnie w znaczny sposób mogą utrudnić nam zaciągnięcie kredytu nie tylko pomniejszając naszą zdolność ale również pośrednio wpływając na wysokość wkładu własnego wymaganego przez bank.

Potencjalnie ryzykowną sytuacją jest również taka, w której tylko jednak osoba w rodzinie osiąga dochód.

Mamy sytuacje kiedy to żona ma bardzo wysokie zarobki, a mąż zajmuje się domem i dziećmi. Wnioskują o kredyt hipoteczny z minimalnym wkładem własnym. Nie zdziwił bym się gdyby w części banków otrzymali decyzję odmowną mimo odpowiedniej zdolności kredytowej. Dla banku udzielenie kredytu takiej rodzinie jest bardzo ryzykowne ale tego nie dowiemy się z kalkulatorów.

Co zrobić aby uniknąć komplikacji?

Powierzyć proces sprawdzonemu specjaliście. W rozmowach z Klientami jesteśmy w stanie zazwyczaj wychwycić takie ryzykowne sytuacje i o tym ryzyku otrzymania odmownej odpowiedzi ze strony banku od razu informujemy. Doradzamy również jak przygotować się  do złożenia wniosku w konkretnym banku, gdyż czasami mały niuans pozwoli nam uniknąć niepotrzebnych komplikacji.

Liczba obcokrajowców imigrujących na stałe do Polski każdego roku się zwiększa. Polityka otwartych granic przyciąga przede wszystkim osoby z mniej zamożnych regionów Europy, które w przyjeździe upatrują szansy na polepszenie swojego statusu życiowego. Główne kierunki emigracji do Polski stanowią m.in. Ukraina, Białoruś, Bułgaria. Duża liczba migrantów zamieszkujących w Polsce wzmacnia także popyt na pożyczki bankowe, najczęściej na zakup nieruchomości lub samochodu. Czy osoba z zagranicy, która od kilku miesięcy mieszka w Polsce może ubiegać o kredyt gotówkowy dla obcokrajowca? Jakie warunki przygotowały banki, aby zachęcić migrantów do korzystania z dodatkowych źródeł finansowania?

Kredyt gotówkowy dla obcokrajowca w Polsce – co na to banki?

W Polsce przebywa oficjalnie ok. 1,5 miliona obywateli Ukrainy. Są to szacunki, które uwzględniają jedynie przypadki w pełni zgłoszone, zatem rzeczywista liczba migrantów może być znacznie wyższa. Wbrew zapowiedziom specjalistów migranci nie odpływają w dużej liczbie do Niemiec czy innych krajów Europy Zachodniej. Znaczna część migrantów pozostaje w Polsce, by bogacić się i wieść dostatnie życie w kraju kulturowo podobnym do Ukrainy. Jakie wymogi stawiają banki, które przygotowują kredyt gotówkowy dla obywateli Ukrainy?

Podobne warunki w sprawie przyznawania kredytów

W większości przypadków podmioty finansowe nie dysponują specjalnymi ofertami dla osób przyjeżdżających z zagranicy. Oznacza to, że kredyty dla Ukraińców przyznawane są na podobnych zasadach, jak dla obywateli innych krajów oraz Polaków. Osoba wnioskująca o kredyt musi spełnić szereg wymogów związanych z dostarczeniem dokumentów oraz potwierdzeniem swojego stosunku pracy. Stałe miejsce zatrudnienia to jeden z najważniejszych warunków, jakie musi spełnić obywatel innego kraju zamieszkujący w Polsce.

Czy kredyt dla obywateli Ukrainy w Polsce to popularna forma uzyskiwania wsparcia finansowego?

Wydawało by się, że to przede wszystkim Polacy są głównymi zainteresowanymi wzięciem kredytu gotówkowego na różne cele. Okazuje się, że znaczna część osób przybywających do naszego kraju również wnioskuje o kredyty, aby ustabilizować swoją sytuację i np. zainwestować w mieszkanie, zakupić samochód czy zaplanować wakacje. Kredyt gotówkowy dla obywateli Ukrainy w Polsce był do tej pory najczęściej wydawanym świadczeniem, tuż po kredytach dla Polaków. Co ważne, kredyt gotówkowy dla Ukraińca nie będzie wcale droższy, niż ten przyznawany osobom z innym obywatelstwem. Obecna koniunktura gospodarcza, mimo zauważalnych symptomów kryzysu, w opinii banków pozwala na branie zobowiązań kredytowych.

Umowa o pracę zwiększa szansę na przyznanie kredytu

Instytucje bankowe nie kierują się przy tym aspektem przynależności etnicznej czy obywatelstwem, a zdolnością kredytową osób wnioskujących. Oznacza to, że największe szanse na uzyskanie kredytu gotówkowego mają osoby zatrudnione na umowie o pracę, najlepiej na czas nieokreślony. W podobnej sytuacji są także osoby, które mają zatrudnienie na zasadach umowy o pracę na czas określony. Coraz chętniej kredyty gotówkowe są także przyznawane pracownikom realizującym swoje obowiązki na zasadach umów cywilnoprawnych, tj. umowy o dzieło i umowy zlecenie, choć w takim przypadku warunki kredytowania mogą być nieco gorsze dla wnioskującego.

Kredyt gotówkowy dla obywateli Ukrainy – jakie są najważniejsze formalności?

Instytucje bankowe przyjmują różne formy działania, dlatego nie sposób wyróżnić jednej drogi do uzyskania kredytu gotówkowego lub innej zapomogi finansowej przez wnioskodawcę. Kredyt gotówkowy dla obcokrajowca, zgodnie z wcześniej przyjętymi założeniami, nie różni się znacząco od pomocy przyznawanej obywatelom innych krajów. Banki mają wyłączność w kontekście przyznawania pozytywnej lub negatywnej decyzji dotyczącej składanego wniosku o kredyt gotówkowy. Może się okazać, że w jednej placówce osoba z zagranicy otrzyma kredyt gotówkowy, zaś w innej otrzyma decyzję negatywną. Warto zatem skorzystać z osoby doświadczonej w tematyce kredytowej, tak aby wniosek kredytowy został rozpatrzony przez bank pozytywnie.

Kredyty gotówkowe – działalność pośredników i wymogi formalne

Istnieje wiele firm pośredniczących, które pomagają w otrzymaniu kredytu gotówkowego dla osób pochodzących z innych krajów niż Polska. Jakie dokumenty warto przygotować, jeśli chcemy uzyskać kredyt gotówkowy dla obcokrajowca? W większości przypadków niezbędne okaże się potwierdzenie legalności pobytu na terenie kraju. Kredyty dla Ukraińców przyznawane są wyłącznie osobom, które udokumentują swój rzeczywisty pobyt na terytorium Polski w okresie kilku lub kilkunastu miesięcy wstecz.

Stałe zarobki i miejsce zamieszkania – tego wymagają banki

Kredyt gotówkowy dla Ukraińców może zostać przyznany osobom, które posiadają zezwolenie na pracę w Polsce oraz są w stanie wykazać przychody odnotowywane w kontekście stosunku pracy. Do dokumentów należy również dołączyć potwierdzenie meldunku, numer PESEL i paszport. Kredyty gotówkowe mogą nie zostać przyznane obywatelom innych krajów, jeśli bank nie otrzyma raportu kredytowego z państwa pochodzenia wnioskującego.

Kiedy bank może wydać negatywną opinię dot. wniosku o kredyt gotówkowy?

Ważne jest posiadanie własnego konta bankowego, co jednak nie powinno być dużą trudnością dla osób legalnie przebywających i pracujących w Polsce. Kredyt gotówkowy jest chętniej przyznawany osobom, które posiadają już zbudowaną historię kredytową w kraju. Oznacza to, że obywatel Ukrainy czy Białorusi ma większą szansę na uzyskanie wsparcia z banku, jeżeli już kiedyś otrzymał i spłacił zobowiązanie.

Wcześniejsze długi a chęć uzyskania wsparcia finansowego

Kredyt gotówkowy dla cudzoziemców, którzy spełnili wszystkie powyższe założenia, może nie zostać przyznany wówczas, gdy osoba widnieje w rejestrze dłużników. Ważne jest zatem systematyczne opłacanie rachunków, długów, mandatów i innych należności wpływających na zdolność kredytową mieszkańca. W przypadku funkcjonowania Biura Informacji Krajowej zbierającej dane o dłużnikach może nastąpić wymiana danych między instytucją polską i zagraniczną. Osoby, które w Polsce nie mają długów, ale posiadają należności w kraju pochodzenia również mogą mieć utrudnioną ścieżkę uzyskiwania kredytu.

Podsumowanie

Warunki przyznawania kredytów gotówkowych dla obcokrajowców są przyznawane na podobnych warunkach. Nie może więc dziwić fakt, że coraz większa liczba migrantów decyduje się na skorzystanie z dodatkowego źródła finansowania. Wyjątek mogą stanowić instytucje pożyczkowe, które często kreują inne zasady formalne i niechętnie przyznają zapomogi osobom z zagranicznym obywatelstwem.

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku. Jest to potoczna nazwa dość popularnej praktyki. Decydują się na nią osoby, które chcą poprawić warunki kredytu lub np. potrzebują dodatkowej gotówki, a ich obecny bank nie wyraża na to zgody.

Aby mieć pewność, że nie spadniemy z deszczu pod rynnę, przed wykonaniem tej operacji powinniśmy wykonać szczegółową analizę i porównanie ofert rynkowych z naszą obecną ofertą.

Gdy już tego dokonamy to sama operacja nie jest skomplikowana, chociaż wymaga pewnego doświadczenia, aby nie zapomnieć o kilku szczegółach.

Czy zawsze można przenieść kredyt do innego banku i jak się za to zabrać?

Przeniesienie kredytu hipotecznego to nic innego jak jego całkowita spłata obecnym i zaciągnięcie kredytu w nowym banku. Bank nie może się nie zgodzić na wcześniejszą spłatę kredytu, jednak w praktyce wcześniejsza spłata kredytu (w ciągu 3 lat od jego zaciągnięcia), często wiąże się z dodatkowym kosztem w postaci prowizji od kwoty spłaconej.

Gdy już minie okres obciążony dodatkowymi opłatami za wcześniejszą spłatę, możemy bezkosztowo „przenieść nasz kredyt” do innego banku.

Jak wspomniałem wyżej nie jest to skomplikowana operacja, trzeba jednak mieć na uwadze kilka kwestii. Pierwszą jest zdolność kredytowa. Dla banku, do którego się przenosimy z naszym kredytem jesteśmy nowym klientem i obowiązuje nas taka sama procedura jak każdego innego klienta, który chce zaciągnąć w tym banku kredyt. Bank zweryfikuje naszą zdolność kredytową, sprawdzi nasze przychody i zobowiązania. Konieczne będzie również przedstawienie zaświadczenia z dotychczasowego banku o wysokości zadłużenia pozostającego do spłaty. I tu mamy druga kwestię, kredyt nie powinien być większy niż 90% wartości nieruchomości którą jest zabezpieczony.

Jeżeli wszystkie wymogi formalne są spełnione podpisujemy nową umowę kredytową, a bank przelewa pieniądze, spłacając nasze zadłużenie w starym banku a ewentualną nadwyżkę tej kwoty wpłaca na nasze konto.

Kiedy opłaca nam się przenieść kredyt ?

Odpowiedź jest oczywista – wtedy kiedy w nowym banku otrzymamy lepsze warunki. Warto tu wziąć pod uwagę wszystkie koszty około kredytowe takie jak dodatkowe ubezpieczenia, prowizję ale przede wszystkim marżę banku, która w odróżnieniu od WIBORu jest stałym bezwzględnym kosztem naszego kredytu niezależnego od zewnętrznej sytuacji rynkowej (więcej na temat kosztów kredytu znajdziecie w tutaj: https://zaborowski-kredyty.pl/2021/08/20/z-prowizja-czy-bez/).

Warto przenieść kredyt kiedy marże banków są niskie, niższe niż wtedy kiedy braliśmy nasz pierwszy kredyt, a taka sytuacja zazwyczaj ma miejsce w okresie wysokich stóp procentowych. Wtedy kiedy w obliczu wysokiej stawki WIBOR banki zwiększają  konkurencyjność ofert niskimi marżami.

Czy zatem to już jest dobry moment na przeniesienie kredytu?

Obecnie – styczeń 2022 – jesteśmy po serii podwyżek stóp procentowych. Zgodnie z zapowiedziami RPP w najbliższym czasie możemy spodziewać się kolejnych podwyżek stóp, dlatego o ile nie jesteśmy zmuszeni do takiej operacji, warto poczekać, aż sytuacja na rynku się ustabilizuje, a oferty banków dostosują się do otoczenia rynkowego.

Każdy jednak powinien sam podjąć taką decyzję na podstawie własnej sytuacji i oceny.

Głównym kosztem kredytu hipotecznego są odsetki, których wysokość zależy od oprocentowania kredytu jak i od długości okresu na jaki zaciągnięty jest kredyt. Szerzej o oprocentowaniu kredytu hipotecznego pisaliśmy w tym artykule:

https://zaborowski-kredyty.pl/2021/08/13/oprocentowanie-kredytu-hipotecznego/

Jednak często oprócz kosztu głównego pojawiają się koszty dodatkowe takie jak np. koszt ubezpieczenia na życie przy kredycie hipotecznym. Jeżeli bank wymaga od nas takiego ubezpieczenia to nie mamy wyboru – musimy zaciągnąć kredyt z ubezpieczeniem na życie, a co w przypadku kiedy nie mamy takiego wymogu?

Czy warto posiadać ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym ?

Ubezpieczenie na życie przy kredycie jest przede wszystkim zabezpieczeniem. Zabezpieczeniem dla banku ale również zabezpieczeniem dla kredytobiorcy (jego bliskich) lub kredytobiorców, jeżeli jest ich więcej.

Od strony banku wygląda to tak że, w razie śmierci kredytobiorcy kredyt hipoteczny zostaje natychmiast spłacony z polisy ubezpieczeniowej.

Swój interes banki zabezpieczając dodatkowo tym że wymagają ustanowienia siebie jako jedynego uposażonego z takiej polisy oraz tym, że suma świadczenia z tytułu zgonu nie może być niższa niż wysokość zadłużenia w momencie zawierania polisy.

Składka za ubezpieczenie najczęściej pobierana jest w ratach miesięcznych razem z naszą ratą kapitałowo – odsetkową. Jeżeli dostarczamy do banku własną polisę wtedy składkę opłacamy we własnym zakresie.

W jaki sposób polisa zabezpiecza kredytobiorcę?

Jeżeli mamy jednego kredytobiorcę to w razie jego śmierci kredyt zostaje spłacony z polisy, a nieruchomość już nie obciążona kredytem, przechodzi do masy spadkowej. Oznacza to że spadkobiercy otrzymują nieruchomość wolną od zobowiązań i mogą dowolnie nią dysponować. Nie muszą martwić się o to, czy będzie ich stać na utrzymanie mieszkania obciążonego kredytem przez kolejne lata.

W sytuacji w której mamy np. dwóch kredytobiorców, często banki wymagają ubezpieczenia dla każdego z nich z wysokością świadczenia proporcjonalną do wysokości ich zarobków. Tzn. jeżeli kredyt zaciągnięty jest na 500 tys zł, jeden kredytobiorca zarabia 3600 zł a drugi 2400 zł to pierwszy będzie musiał ubezpieczyć się na 300 tys a drugi na 200 tys zł. W tym przypadku po śmierci jednego z kredytobiorców odpowiednią części kredytu zostaje spłacona z jego polisy zmniejszając proporcjonalnie zobowiązanie drugiego kredytobiorcy.

Jak widać na przykładach Polisa nie zabezpiecza bezpośrednio kredytobiorcy ale przede wszystkim w tej trudnej sytuacji zapewnia bezpieczeństwo finansowe jego bliskim.

Podobnie jak kredyt, polisa na życie jest zobowiązaniem na lata, dlatego decyzji o jej zawarciu nie powinno podejmować się pochopnie tylko po spokojnym rozważeniu dostępnych opcji.

Podsumowując, nawet jeżeli  bank nie wymaga od nas polisy na życie, w naszej opinii warto zawrzeć takie ubezpieczenie.

Kredyt na zakup działki vs kredyt na budowę domu. Czy można połączyć te dwie rzeczy? Jak to wygląda w praktyce? W poniższym artykule przybliżymy nieco ten temat.

Uzyskanie kredytu na budowę domu nie jest w żaden sposób trudniejsze ani dużo bardziej skomplikowane niż uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości od dewelopera czy z rynku wtórnego. Bez względu na to czy posiadamy już swoją działkę czy nie możemy starać się o taki kredyt, mając na uwadze niewielkie różnice pomiędzy tymi dwiema sytuacjami.

Sytuacja 1: Budujemy dom bez własnej działki.

W tej sytuacji banki udzielają kredytu zarówno na zakup działki jak i na budowę domu na tej działce.

Musimy jednak zwrócić uwagę na to, iż bank będzie wymagał od nas wniesienia udziału własnego w wysokości 10% wartości działki. W tej sytuacji możemy liczyć na finansowanie 90% zakupu działki oraz 100% kosztów budowy domu. Jest to bardzo korzystna sytuacja kiedy nie dysponujemy dużymi zasobami gotówki (wartość działki jest zazwyczaj niższa niż koszt budowy domu a co za tym idzie wymagany wkład własny będzie niższy).

Sytuacja 2: Budujemy na własnej działce.

Jeżeli przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny na budowę domu posiadamy już własną działkę, nie potrzebujemy żadnego gotówkowego wkładu własnego aby uzyskać kredyt. Nasza działka będzie traktowana przez bank jako wkład własny, a bank może nam sfinansować nawet 100% kosztów budowy domu. Dzięki takiemu rozwiązaniu możemy wziąć wyższy kredyt na budowę, a ewentualne niewykorzystane środki oddać do banku, jako wcześniejszą częściowa spłatę kredytu lub wykorzystać na dowolny cel.

Uruchomienie kredytu:

Wypłata kredytu hipotecznego na budowę wypłacana jest w transzach. To kredytobiorca ustala ilość oraz wysokość poszczególnych transz na podstawie wytycznych konkretnego banku. Zazwyczaj przy rozliczaniu transz banki nie wymagają żadnych faktur potwierdzających zakup materiałów budowlanych itp. Rozliczenie odbywa się na podstawie oceny efektów wizualnych budowy.

Kosztorys:

Istotną różnicą pomiędzy wnioskowaniem o kredyt na budowę a na zakup nieruchomości np. od dewelopera jest konieczność przygotowania kosztorysu budowy. Jest to najbardziej skomplikowany element procesu. Naszym Klientom pomagamy w przygotowaniu takiego dokumentu.

Jednym z kosztów pojawiających się przy zaciąganiu kredytu hipotecznego jest prowizja. Jest to nic innego jak dodatkowy zarobek dla banków dlatego banki z niego korzystają. Zazwyczaj jest tak, że banki które pobierają prowizję oferują niższą ratę niż te, które proponują kredyt bez prowizji.

Z doświadczenia wiemy, że wysokość raty jest najczęściej podstawowym kryterium, które stosują nasi Klienci w wyborze oferty kredytu hipotecznego. Czy słusznie?

Przykład: Dwie oferty, taka sama kwota kredytu, okres kredytowania to 25 lat.
– Jedna oferta bez prowizji za udzielenie kredytu oraz ratą 1500 zł
– Druga oferta z prowizją wysokości 15 000 zł oraz ratą 1400 zł

W pierwszym banku w ciągu 25 lat spłacimy o 30 000 zł więcej odsetek, płacąc wyższą ratę. W drugim już na początku będzie trzeba wyłożyć 15 000 zł jednak spłacane raty będą niższe. W ciągu całego okresu kredytowania różnica między bankami wyniesie 15 000 zł na korzyść banku z niższą ratą.

A co jeżeli postanowimy sprzedać mieszkanie lub spłacić kredyt wcześniej, np. po 8 latach…?

Prowizja w drugim banku, zapłacona już na początku przy zaciąganiu kredytu to koszt 15 000 zł, natomiast tytułu wyższej raty w banku pierwszym przez 8 lat spłacimy o 9 600 zł więcej niż w drugim. W tym przypadku okazuje się, że korzystniej będzie dla nas zaciągnąć kredyt z wyższą ratą, ponieważ zaoszczędzimy w ten sposób 5 400 zł (dopiero po ponad 12 latach szala przechyli się na korzyść banku z niższa ratą).

To pokazuje jak ważne jest kompleksowe spojrzenie na ofertę. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć przyszłości jednak przy tak ważnej decyzji, jaką jest zaciągnięcie długoterminowego zobowiązania, musimy poczynić pewne złożenia i wziąć je pod uwagę przy wyborze najlepszej dla nas oferty.

Nie ma nic za darmo… Także pieniądze pożyczone od banku np. na zakup nieruchomości kosztują. Brzmi to może dość absurdalnie, ale taka jest rzeczywistość. Spłacając zaciągnięty kredyt hipoteczny musimy liczyć się z tym, że oprócz uzyskanych pieniędzy będziemy spłacać również, tzw. oprocentowanie. Co składa się na to oprocentowanie i jak może ono się zmieniać w okresie spłaty kredytu ?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów, są to stawka WIBOR oraz marża banku. WIBOR w uproszczeniu odzwierciedla inflację oraz wysokość stóp procentowych w kraju, natomiast marża to narzut banku. Suma tych dwóch elementów składa się na oprocentowanie.

Zależność między WIBOR-em a marżą wygląda następująco: Im wyższy WIBOR tym niższa marża.

Obecnie mamy do czynienia z sytuacją stóp procentowych bliskich zeru, co powoduje, że WIBOR utrzymuje się na historycznie najniższym poziomie. Wykorzystując tę sytuację banki nakładają na kredytobiorców dość wysokie marże, co powoduje, że kredyty hipoteczne w obecnej sytuacji są relatywnie drogie. Marża narzucana przez bank to nic innego jak cena kredytu.

Kredyty zaczną tanieć (marże zaczną spadać) w momencie kiedy NBP zdecyduje się na podnoszenie stóp procentowych, a co za tym idzie WIBOR wzrośnie.

Na dzień dzisiejszy tj. 13-08-2021 stawka WIBOR 3M wynosi 0,21% natomiast WIBOR 6M wynosi 0,25%.

Stawka WIBOR 3M a WIBOR 6M

Na rynku możemy się spotkać z dwoma stawkami WIBOR stosowanymi przez banki – WIBOR 3-miesięczny oraz WIBOR 6-miesięczny. Stawka WIBOR 3M aktualizowana jest co 3 miesiące natomiast stawka WIBOR 6M co sześć miesięcy.

Jako że marża banku nie zmienia się przez cały okres kredytowania (zaciągając kredyt z marżą 2% będzie ona utrzymana, aż do całkowitej spłaty kredytu) każda miana WIBOR-u wpływa na wysokość raty.

To czy korzystniejszy będzie dla nas WIBOR 3M czy 6M zależy od wielu czynników.

Gdy zdecydujemy się na krótszy okres kredytowania korzystniejszy będzie WIBOR 3M, a gdy na dłuższy nie będzie to miało większego znaczenia.

W przypadku kiedy mamy niskie stopy procentowe i zbliża się czas ich stopniowego podnoszenia (w takiej sytuacji prawdopodobnie znajdujemy się obecnie) korzystniejszy może się okazać WIBOR 6M, zamraża nam niższe oprocentowanie na dłuższy okres niż WIBOR 3M.

Każdy przypadek jest inny dlatego decydując się na kredyt hipoteczny należy wziąć pod swoje cele oraz potrzeby jak i aktualną sytuację na rynku.